بزرگنمایی:

تبسم مهر - شبکه کانون‌های تفکر ایران با ارسال نامه ای به وزیر راه و شهرسازی،پیشنهاد داد این وزارت‌خانه بجای انبوه سازی‌های مشارکتی، از سیاست «تبدیل واسطه مالکیتی در فرآیند تولید مسکن به واسطه مدیریتی» در پروژه‌های صنعتی سازی خود استفاده کند.

به گزارش خبرگزاری فارس، شبکه کانون‌های تفکر ایران (ایتان) با ارسال نامه‌ای به محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی درباره برنامه وزارت راه و شهرسازی درباره تولید 400 هزار واحد مسکونی تا پایان سال 98، تغییر رویکرد این وزارتخانه برای تولید و عرضه پایدار مسکن را مثبت ارزیابی کرد ولی از اتخاذ شیوه مشارکتی برای این انبوه سازی ها، اظهار نگرانی کرد.
ایتان ضمن اشاره به نتایج تجربه انبوه سازی‌های انجام شده در سال‌های 76 تا 84، به وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد داد از سیاست «تبدیل واسطه مالکیتی در فرآیند تولید مسکن به واسطه مدیریتی» در پروژه‌های صنعتی سازی خود اجرا کند. در این سیاست، واسطه‌های مالکیتی از چرخۀ تولید حذف شده و سازنده تبدیل به یک واسطه مدیریتی می‌شود که حق الزحمه یا اجرت خدمت ارائه شده خود را دریافت می‌کند. بنابراین انگیزه بالایی برای تکمیل و تحویل به موقع پروژه دارد. از طرفی با پیش فروش واحد‌ها به قیمت تمام شده و نه قیمت روزِ بازار، علاوه بر کاهش قیمت مسکن، مصرف کنندگان، مالک خانه‌های در حال ساخت خواهند بود و نه سازندگان. لذا سود حاصل از سرمایه‌گذاری در فرآیند ساخت، از فروشنده به مصرف‌کننده منتقل می‌شود که این امر فرصت سوداگری را از سودجویان بازار مسکن می‌گیرد. بدین ترتیب منفعت ناشی از نهاده‌ها و تسهیلات ارائه شده از سوی دولت، به جای واسطه‌ها مستقیما به گروه‌های هدف تعلق می‌گیرد.
متن کامل نامه شبکه کانون‌های تفکر ایران به وزیر راه و شهرسازی در ادامه آمده است:
با توجه به رکود سنگینی که در سال‌های اخیر بر بخش تولید مسکن کشور حاکم بوده است، برنامه ریزی وزارت راه و شهرسازی برای تولید 400 هزار واحد مسکونی تا پایان سال 98 می‌تواند نوید بخش تغییراتی راهبردی و توجه به تولید و عرضه پایدار مسکن باشد؛ هر چند تولید این میزان واحد مسکونی با نیاز‌های واقعی و موجود در بازار مسکن که عمدتا انباشته شده از سال‌های گذشته است، فاصله بسیاری دارد.
در این بین آنچه نگران کننده است اتخاذ شیوه مشارکتی برای تولید این تعداد واحد مسکونی است. در این روش قدیمی، وزارت راه و شهرسازی با مشارکت بخش خصوصی اقدام به انبوه سازی می‌کند. آورده‌های وزارت راه و شهرسازی، زمین و پروانه ساخت است و انبوه سازان مسوولیت ساخت را بر عهده می‌گیرند. در نهایت نیز با فروش واحدهای تکمیل شده وزارت راه و شهرسازی و انبوه سازان به قیمت روز بازار، هر یک سهم خود را بر می‌دارند. تجربه‌های مشابه در سال‌های 76 تا 84 نشان می‌دهد، حجم زیادی از منابع دولتی به نام حمایت از محرومان، نصیب انبوه سازان و سوداگران خواهد شد و اثر محسوسی نیز در بازار مسکن ایجاد نمی‌شود.
اما با بررسی نتایج انبوه سازی مشارکتی نکات زیر قابل تامل است:
1- مغایرت انجام پروژه‌های مشارکتی با سیاست‌های اصل 44 قانون اساسی: مطابق با سیاست‌های اصل 44 قانون اساسی تمام فعالیت‌های سرمایه گذاری، مالکیت، مدیریت، تولید و تجارت کالا و خدمات خصوصی که در بازارهای رقابتی مورد مبادله قرار می‌گیرند، باید در اختیار تعاونی‌ها و بخش خصوصی قرار گیرد و بخش دولتی در آن‌ها دخالتی نداشته باشد و باید صرفا نقش سیاستگذاری، هدایت و نظارتی ایفا کند. البته در سیاست‌های اصل 44 مواردی مورد استثنا قرار گرفته اند که تولید وعرضه مسکن از این موارد نیست. بنابراین انجام پروژه‌های مشارکتی توسط وزارت راه و شهرسازی با سیاست‌های این اصل قانون اساسی مغایرت دارد.
2- انجام پروژه‌های انبوه سازی بدون کاهش قیمت مسکن: هر چند هدف وزارت راه و شهرسازی از تولید انبوه مسکن، تنظیم بازار مسکن و کاهش قیمت آن است، ولی از آنجایی که قرار است واحدهای ساخته شده توسط انبوه سازان با قیمت بازار به فروش برسند، در عمل کاهش قیمتی اتفاق نخواهد افتاد.
3- فرصت جدید برای سوداگری در بازار مسکن: در این شیوه انبوه سازی افزایش تعداد خانه‌های خالی دور از انتظار نخواهد بود زیرا انبوه سازان که مانعی برای احتکار واحد نوساز خود نمی‌بیند، از عرضه این واحدها در دوران رکود قیمت‌ها خودداری می‌کنند و در زمانی که قیمت‌ها با رشد قابل توجهی مواجه شود، واحدهای خود را با قیمت‌های بالا به فروش می‌رسانند. بنابراین در حالی که نقش سوداگران در افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن غیر قابل انکار است، اجرای چنین سیاست هایی بازگذاشتن دست سودجویان در سوداگری بیشتر در بازار مسکن است.
4- تاخیر در اتمام پروژه‌های مشارکتی به نفع انبوه سازان و به زیان دولت: در مدل مشارکتی تولید مسکن، تاخیر در به پایان رساندن پروژه نه تنها زیانی را متوجه انبوه ساز نمی‌کند بلکه عائدی بسیاری نیز نصیب آن‌ها خواهد کرد. ماجرا از این قرار است که معمولا با گذر زمان، قیمت زمین بسیار بیشتر از هزینه ساخت مسکن افزایش می‌یابد و هر چه زمان ساخت پروژه طولانی‌تر شود هزینه ساخت نسبت به قیمت نهایی مسکن کمتر شده و در نهایت سهم آورده انبوه ساز بسیار کمتر خواهد شد. در این شرایط دولت متضرر شده و انبوه ساز منتفع می‌گردد.
5- بی توجهی به تولید صنعتی ساختمان: یکی از راهبردهایی که ضروری است وزارت راه و شهرسازی به صورت جدی پیگیری کند حرکت به سمت افزایش سهم تولید صنعتی مسکن است. در همین راستا اعطای هرگونه تسهیلات چه از جنس وام یا استفاده از زمین‌های دولتی، باید نیل به این هدف هم در خود داشته باشد. این در حالی است که در انبوه سازی‌های مشارکتی چنین هدفی دیده نمی‌شود. واقعیت آن است که سرمایه گذاران عمده سود خود از حضور در بازار مسکن را از افزایش قیمت‌های ناشی از زمین می‌برند. بنابراین طولانی‌تر کردن مهلت تحویل به منظور استفاده از افزایش قیمت زمین و بالطبع مسکن امری طبیعی است. بنابراین انگیزه ای برای اتمام سریعتر پروژه‌ها وجود نخواهند داشت و سرمایه گذاران دلیلی برای استفاده از تکنولوژی‌های جدید ساخت مسکن نمی‌بینند.
6- افزایش تعداد پرونده‌های قضایی وزارت راه و شهرسازی: در حال حاضر یکی از عمده مسائلی که شرکت عمران شهر جدید و سازمان ملی زمین و مسکن با آن درگیر است، مسائل حقوقی و قضایی مربوط به پروژه‌های مشارکتی نیمه تمام و تمام شده است. تاخیر در انجام پروژه‌ها علاوه بر مشکلات مالی، مشکلات حقوقی و قضایی بسیاری برای وزارت راه و شهرسازی ایجاد کرده که پرونده مربوط به بعضی از این پروژه‌ها سال هاست در قوه قضائیه مفتوح است.
به عنوان نمونه، پروژه ناتمام ساخت برج هزاره سوم یا برج میلینیوم در شهر تهران یکی از همین پروژه‌های نیمه تمام مشارکتی وزارت راه و شهرسازی است.
در مقابل وزارت راه و شهرسازی می‌تواند سیاست «تبدیل واسطه مالکیتی در فرآیند تولید مسکن به واسطه مدیریتی» را در پروژه‌های صنعتی سازی خود اجرا کند. در این سیاست، واسطه‌های مالکیتی از چرخۀ تولید حذف شده و سازنده تبدیل به یک واسطه مدیریتی می‌شود که حق الزحمه یا اجرت خدمت ارائه شده خود را دریافت می‌کند. بنابراین انگیزه بالایی برای تکمیل و تحویل به موقع پروژه دارد. از طرفی با پیش فروش واحد‌ها به قیمت تمام شده و نه قیمت روزِ بازار، علاوه بر کاهش قیمت مسکن، مصرف کنندگان، مالک خانه‌های در حال ساخت خواهند بود و نه سازندگان. لذا سود حاصل از سرمایه‌گذاری در فرآیند ساخت، از فروشنده به مصرف‌کننده منتقل می‌شود که این امر فرصت سوداگری را از سودجویان بازار مسکن می‌گیرد. بدین ترتیب منفعت ناشی از نهاده‌ها و تسهیلات ارائه شده از سوی دولت، به جای واسطه‌ها مستقیما به گروه‌های هدف تعلق می‌گیرد.
لازم به ذکر است یکی از طرح‌های موفق اجرا شده تولید مسکن در زمین‌های دولتی، طرح «مسکن ویژه تهرانسر» بود که با استفاده از سیاست «تبدیل واسطه مالکیتی در فرآیند تولید مسکن به واسطه مدیریتی» اجرا گردید که نتایج زیر در مورد این تجربه قابل ذکر است:
1- حفظ جایگاه قاعده گذاری و تسهیل گری وزارت خانه: در این طرح قرارداد مشارکت امضا نشد، بلکه تفاهم نامه ساخت مسکن با زمان تحویل مشخص و قیمت مقطوع منعقد گردید و متقاضیان بر اساس این تفاهم نامه اقدام به انعقاد قرارداد و خرید از سازندگان نمودند.
2- عرضه مسکن به قیمت تمام شده به مصرف کنندگان واقعی: طی این طرح، مصرف کننده نهایی با قیمت تمام شده مالک واحدهای خود شدند، بنابراین واحدهای تکمیل شده با قیمتی کمتر از قیمت بازار بدست آن‌ها رسید.
3- حذف انگیزه برای تاخیر و احتکار مسکن: با توجه به اینکه منفعت انبوه ساز در انجام تعداد بیشتر پروژه‌های تولیدی بود، انگیزه ای برای تاخیر در انجام پروژه و همچنین خالی نگه داشتن واحدهای تکمیل شده وجود نداشت.
4- عدم وابستگی به منابع بانکی: یکی از مشکلات پروژه‌های تولیدی کشور، تامین نقدینگی مورد نیاز از طریق منابع بانکی و همچنین تبعات تورمی متعاقب آن است. در طرح مسکن ویژه تهرانسر، متقاضیان، هزینه ساخت را به سازنده پرداخت کردند و هزینه زمین آن را در اقساط بلند مدت و بعد از تحویل گرفتن واحدهای تکمیل شده خود به وزارت راه و شهرسازی پرداخت می‌کنند. بنابراین در این طرح نیازی به استفاده از از منابع بانکی نبود.
انتهای پیام/