تبسم مهر - به گزارش ایسنا، آمارهای اخیر نشان می‌دهد پس از سال‌های 1395 و 1396 که با رشد توان طرف تقاضا نسبت به قیمت مسکن مواجه بودیم و خروجی آن به تمایل برای خرید واحدهای با متراژ 60 به بالا همراه بود، بازار مسکن روند معکوس به خود گرفته و همانند سال‌های قبل از 1395 مجدداً خرید واحدهای کمتر از 50 متر مربع نسبت به کل معاملات افزایش یافته است. اما با توجه به این‌که عرضه در این نوع واحدها جوابگوی فشار تقاضا نیست، رشد قیمت آنها بعضاً بیشتر از متوسط رشد شهر تهران به ثبت رسیده است.
کوچ برخی متقاضیان بازارهای طلا و ارز به سمت بازار ملک منجر به افزایش معاملات واحدهای کوچک و قدیمی‌ساز از یک سو و واحدهای لوکس و بزرگ متراژ در مناطق شمالی پایتخت از طرف دیگر منجر شده که به بالا رفتن میانگین قیمت شهر تهران در دو ماه اخیر با وجود کند شدن روند کلی رشد قیمت انجامیده است. تعداد معاملات واحدهای مسکونی بیش از 200 متر مربع از 2.6 درصد سال قبل به سه درصد در دی‌ماه 1397 رسیده است.
همچنین امسال در واحدهای پایین متراژ با افزایش تقاضا همراه بودیم بین سال‌های 1393 تا 1397 سهم واحدهای مسکونی 40 تا 50 متر مربع از معاملات شهر تهران به ترتیب 15، 10، 8، 7 و 11 درصد بوده است. همان‌طور که آمار نشان می‌دهد در دو مقطع جهشی 1393 و 1397 شاهد رشد فروش واحدهای کم‌متراژ بوده‌ایم.

مظنه آپارتمان‌های 40 تا 50 متر در تهران بر اساس معاملات بهمن ماه 1397
محله	متراژ	سن بنا	قیمت (تومان)
مجیدیه	48 متر	12 سال	440 میلیون
بهداشت	42 متر	4 سال	170 میلیون
زنجان	46 متر	7 سال	375 میلیون
بریانک	43 متر	9 سال	225 میلیون
تهرانپارس	50 متر	9 سال	305 میلیون
شوش	40 متر	10 سال	100 میلیون
آپادانا	45 متر	3 سال	665 میلیون
حسن‌آباد زرگنده	50 متر	7 سال	775 میلیون
ابوذر	46 متر	4 سال	265 میلیون
آهنگ	48 متر	10 سال	455 میلیون

اما نبض خرید و فروش مسکن در مناطق شمالی پایتخت بسیار کند می‌زند. آمارها از معاملات دی‌ماه نشان می‌دهد در مناطق یک تا 5، 8 و 14 بیشترین افت خرید و فروش اتفاق افتاده است. در منطقه 2 معاملات نسبت به ماه مشابه سال قبل 71 درصد کاهش یافته است. در منطقه 4 نیز شاهد افت 70 درصدی خرید و فروس مسکن بوده‌ایم. از سوی دیگر بجز منطقه یک در سایر مناطق واقع در نیمه شمالی تهران سرعت رشد قیمت کاهش یافته است. در منطقه یک با این‌که معاملات 63 درصد پایین آمده، میانگین قیمت‌ها در دی‌ماه امسال به متری 23 میلیون و 105 هزار تومان رسیده که نسبت به دی‌ماه سال قبل رشد 106 درصد نشان می‌دهد که بالاترین میزان رشد بعد از منطقه 9 محسوب می‌شود.
از سوی دیگر جهش قیمت مسکن شهر تهران متقاضیان را به سمت خانه‌های کوچک متراژ و قدیمی‌ساز واقع در مناطق جنوبی شهر تهران سوق داده و به همین دلیل در هر سه ویژگی با افزایش نسبی قیمت در چند ماه اخیر مواجه بودیم. متوسط قیمت مسکن شهر تهران در دی‌ماه 1397 به متری 9 میلیون و 800 هزار تومان رسیده که نسبت به مدت مشابه سال قبل 91 درصد رشد نشان می‌دهد. کارشناسان می‌گویند که این رشد میانگین دو نتیجه‌ی افزایش تقاضا برای واحدهای کوچک و قدیمی به منظور سکونت و رشد خرید واحدهای نوساز و بزرگ متراژ به منظور سرمایه‌گذاری را در پی داشته است.
یکی دیگر از اتفاقاتی که طی یک سال اخیر رخ داده، جابه‌جایی تدریجی تقاضا از آپارتمان‌های نوساز به سمت واحدهای میانسال است. با افزایش شدید قیمت‌ها، خریداران مجبورند به انتخاب اولویت‌های دوم و سوم هستند. متقاضیان تلاش می‌کنند حتی‌المقدور واحدهای کمتر از 15 سال ساخت با توجه به استطاعت مالی خود تهیه کنند. به همین دلیل مشاوران املاک می‌گویند رشد تقاضا برای واحدهای شش تا 15 سال منجر به افزایش قیمت در این نوع واحدها شده است. در حالی که سال گذشته قیمت این واحدها نسبت به نوسازها مناسب ارزیابی می‌شد. در حال حاضر 30 درصد از معاملات مسکن شهر تهران به آپارتمان‌های شش تا 15 سال تعلق دارد. دی‌ماه 1396 نیز این سهم 29 درصد و هم‌چنین سال 1392 واحدهای مذکور 30 درصد خرید و فروش را به خود اختصاص می‌دادند.
حداقل به چهار دلیل، بازار مسکن هم اکنون به طور کامل ظرفیت خود را در بخش فروش از دست داده و این روند در سال آینده نیز ادامه پیدا می‌کند. برخی گزارش‌های میدانی حاکی از آن است که در روزهای اخیر برخی فروشندگان به تدریج قیمت‌های پیشنهادی را به نرخ قطعی معاملات نزدیک کرده‌اند. کارشناسان معتقدند اگر افزایشی در سال آینده اتفاق بیفتد در بخش اسمی خواهد بود و رشد قیمت مسکن در سال 1398 پایین‌تر از نرخ تورم عمومی قرار می‌گیرد. اما به دلیل آنکه در سال جاری رشد اجاره بها کمتر از یک چهارم رشد فروش بوده، انتظار می‌رود بخشی از این فاصله قیمتی در سال آینده پر شود. گزاره محتمل این است که اجاره‌نشین‌ها به مناطق پایین شهرها، حاشیه‌ها، واحدهای قدیمی‌تر و کوچک‌تر روی بیاورند و فضا برای ثبات قیمت‌های فروش در مناطق متوسط به بالا فراهم شود.
سلمان خادم‌المله کارشناس اقتصاد مسکن اظهار کرد: در ماه‌های پیش رو بعید است که از طریق تقاضای سفته بازی یا سرمایه گذاری منابعی وارد بازار مسکن شود. از سوی دیگر تقاضای مصرفی به دلیل افت ارزش پول ملی و افت توان خریداران اتفاق افتاده و این جریان نمی‌تواند مسیر خود را پرقدرت ادامه دهد. در این شرایط خریداران ناچاراً به سمت واحدهای متوسط و کوچک متراژ می‌روند. همچنین شاهد کوچ به مناطق پایین‌تر و شهرک‌های اطراف کلانشهرها خواهم بود. بخصوص کسانی که مستأجر هستند و توان مالی شأن متناسب با افزایش قیمت‌ها، رشد نکرده مجبور هستند به سمت واحدهای در استطاعت بروند.
هم‌چنین رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران با اشاره به افزایش 92 درصدی قیمت مسکن شهر تهران در آذرماه 1397 بر اساس آمار توسط بانک مرکزی، در خصوص ارزیابی از وضعیت قیمت در ماه‌های پیش رو گفت: انتظار داریم تا پایان سال جاری شاهد ثبات بازار مسکن باشیم که افت معاملات، کاهش سرعت رشد قیمت را محتمل کرده است. پیش‌بینی می‌شود از تورم ماهیانه قیمت مسکن به طور چشمگیری کاسته شود.
مصطفی‌قلی خسروی ادامه داد: در سال آینده نیز انتظار ایجاد ظرفیت جهشی در بازار مسکن نداریم. ممکن است متغیرهایی همچون تورم عمومی، افزایش احتمالی قیمت حامل‌های انرژی و افزایش نرخ دستمزد، تأثیر اندکی بر بازار مسکن ایجاد کند اما بعید است در سال 1398 شاهد نوسان مجددی همانند سال 1397 در بازار مسکن باشیم و رشد قیمت‌ها با نرخ تورم در حالت تعادل قرار می‌گیرد.
به گزارش ایسنا بر اساس اعلام بانک مرکزی در دی ماه سال جاری تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 6700 واحد رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1.4 دهم و 64.6 درصد کاهش را نشان می‌دهد. هم‌چنین در ماه مورد نظر متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیر بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران، 9 میلیون و 800 هزار تومان بود که نسبت به ماه گذشته 2.5 درصد و ماه مشابه سال قبل 90.8 درصد افزایش یافته است.
انتهای پیام