بزرگنمایی:

تبسم مهر - تهران - ایرنا - وجود بیش از 27 میلیون واحد مسکونی و رشد بیش از 2 درصدی سالانه این واحدها در کشور، در کنار عمر مفید پایین ساختمان در ایران، اهمیت نگهداری و تعمیرات (نت) ساختمان‌ها را نشان می‌دهد.

** نت ساختمانی ایران عمدتا واکنشی و مبتنی بر تعمیرات است
درجه بلوغ سیستم‌های نت ساختمانی به ترتیب نت واکنشی (مبتنی بر تعمیرات و بدون نگهداری)، اضطراری، اصلاحی، عمومی، پیشگیرانه و نگهداری جامع موثر را شامل می‌شود. رویکرد عمومی نت ساختمانی ایران مبتنی بر تعمیرات و بدون نگهداری و در نتیجه تعمیرات واکنشی است، که هزینه‌های پیدا و پنهان نت ساختمانی را بسیار زیاد می‌کند. این هزینه‌های از وقت ساکنان و مدیریت ساختمان گرفته تا هزینه‌های آنچنانی تجهیزات و تاسیسات خراب شده را شامل می‌شود.
** فرهنگ عمومی نت ساختمانی نیازمند توجه و توسعه است
به دلیل رویکرد واکنشی به روش نت ساختمان، در دیدگاه عمومی، استقرار یک برنامه نت، حتی برای مجتمع‌های بزرگ مسکونی و اداری و تجاری بزرگ، کمتر مورد استقبال قرار می‌گیرد. حوادث دلخراشی چون آتش سوزی پلاسکو، مدتی احساسات عمومی و توجه‌ها را به نت ساختمان معطوف می‌کند، اما شاهد آن هستیم که این هیجانات خیلی زود فروکش می‌کند و عرصه نت به ورطه فراموشی سپرده می‌شود.
ترویج این نکته اقتصادی، که هزینه‌های چرخه عمر برای یک ساختمان با برنامه نت کمتر از ساختمان مشابه است، می‌تواند به پذیرش آن در جامعه کمک کند. عموما، هزینه‌های چرخه عمر ساختمان، وجود یک برنامه نت ساختمانی را توجیه پذیر می‌کند. فرهنگ نت ساختمان نیاز به توسعه و توجه دوچندان مسئولان وزارت راه و شهرسازی، سازمان نظام مهندسی ساختمان، شهرداری ها، رسانه‌ها و مردم دارد.
** دانش فعلی کشور در حوزه نت ساختمان کافی نیست
امروز تعداد کتاب ها، مجلات و منابع علمی معتبر کشور در موضوع نت ساختمانی انگشت شمارند. در برخی کشورهای دنیا، رشته‌های دانشگاهی چون ارزیابی ساختمان و مدیریت نگهداری و تعمیرات وجود دارد، که در ایران خبری از آنها نیست. در نتیجه نبود آموزش کافی، نرم افزارهای تخصصی این حوزه، چک لیست ها، کتاب‌های راهنما و روش‌های اجرایی نت ساختمان در ایران ناچیز هستند و بالتبع متخصصان دارای مهارت نیز اندک شمارند. آینده کارهای پژوهشی این حوزه هم ناب و قابل اجرا است.
**نت ساختمان بازار بزرگی دارد که هنوز به شکوفایی نرسیده است
اگر فرض کنیم، هر واحد ساختمانی سالانه 200 هزار تومان در موضوع نت ساختمان هزینه کند، برای 27 میلیون واحد مسکونی کشور گردش مالی 5400 میلیارد تومانی تخمین زده می‌شود. این بازار بزرگ، کمتر مورد بررسی‌های امکانسنجی فعالان صنعت ساختمان برای سرمایه گذاری قرار گرفته و در نتیجه کسب و کارهای مرتبط با نت ساختمان درجه بلوغ و یکپارچگی صنفی و حرفه ای کمی دارند. چنین فضایی می‌تواند امکان توسعه اشتغال حرفه مندان را به صورت سیستماتیک فراهم کند.
** انتقادات جدی به مبحث 22 مقررات ملی ساختمان وارد است
اگرچه، تدوین مبحث 22 مقررات ملی ساختمان، به خودی خود اتفاق مبارکی بوده است، اما انتقادات جدی به ویرایش فعلی این مبحث وارد است. برای مثال، عنوان این مبحث، مراقبت و نگهداری ساختمان است، که بهتر است به مدیریت نگهداری و تعمیرات تغییر یابد. این مبحث، در طبقه بندی ساختمان‌ها و فرایندهای کاری همبستگی معنی داری با مبحث دوم مقررات ملی که نظامات اداری کارهای ساختمانی را مشخص می‌کند، ندارد.این مبحث بایستی با سایر قوانین و مقررات از جمله قانون شهرداری ها، قانون تملک آپارتمانها و غیره مطابقت داده شود و اصلاح گردد.
** صلاحیت نگهداری و تعمیرات باید تعریف شود
مبحث 22 مقررات ملی ساختمان، مدیر نگهداری ساختمان و بازرس ساختمان را تعریف کرده است. وزارت راه و شهرسازی می‌تواند به تعریف دقیق صلاحیت حرفه مندان برای فعالیت در این حوزه‌ها را انجام و امکان رتبه بندی آنها را فراهم کند. این افراد می‌توانند در تخصص‌های مختلف عمران، معماری و تاسیسات باشند.
** شناسنامه فنی ملکی به برنامه‌های نت کمک می‌کند
یکی از مشکلات عمده ساختمان‌های در حال بهره برداری نبود اطلاعات کافی از وضعیت سازه و تاسیسات ساختمان است. آیین نامه اجرایی ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان تهیه سندی به نام شناسنامه فنی ملکی و صدور آن را برای کلیه ساختمان‌ها لازم می‌داند.
چنین شناسنامه ای در کنار بیمه تضمین کیفیت و روش‌های مدلسازی اطلاعات ساختمان می‌تواند به ایمنی بیشتر و کاهش هزینه‌های ساختمان‌های در حال بهره برداری بینجامد. در یک سیستم مدیریت اطلاعات مناسب، تغییرات ساختمانی، تعمیرات و کلیه اقدامات ثبت و ضبط شده و در بانک‌های اطلاعاتی قابل بازیابی و بهره برداری خواهند بود. چنین اطلاعاتی می‌تواند در تحلیل وضعیت ساختمان و پیاده سازی نت پیشگیرانه و جامع موثر باشد.
** نگهداری و تعمیرات از طراحی شروع می‌شود
طراحی، اجرا، نظارت و بهره برداری ساختمان، یک زنجیر به هم پیوسته است. طرح مناسب و هماهنگ معماری، سازه و تاسیسات، مصالح و تجهیزات مناسب و حتی جانمایی مناسب یک ساختمان در ضوابط شهرسازی، می‌تواند در افزایش عمر مفید ساختمان تاثیر به سزایی داشته باشد. مسئولیت‌های فعالان حرفه ای در طول هم قرار می‌گیرند و یک حلقه ضعیف می‌تواند به مشکلات تاب آوری این زنجیر منجر شود.
خوب است که طراحان، ناظران، سازندگان و حتی تامین کنندگان مصالح و تجهیزات ساختمانی دانش حداقلی در حوزه نت داشته باشند، تا طرح‌های بهتری برای ارتقا عملکرد دوره بهره برداری داشته باشند.
**آموزش و ترویج دانش نت مهم است
تربیت نسل جدیدی از مهندسان ساختمان، تکنسین‌ها و کارگران ماهر با دانش روز و مهارت نت ساختمان باید در دستور کار نهادهای حرفه ای و دانشگاهی قرار گیرد. در کنار آموزش حرفه مندان، مدیران ساختمان، شورایاران، ساکنان و فعالان محلی می‌تواند در دستور کار ترویج محتوای آموزشی نهادهای مرتبط قرار گیرند.
این افراد می‌توانند در زمان بروز بحران هایی چون زلزله در فرایند مدیریت بحران مشارکت فعالانه و عالمانه داشته باشند. این آموزش‌های عمومی می‌تواند از دوره تناوب بازرسی ها، تا سیستم‌ها و تجهیزات کنترلی و مهارت‌های مربوط به بازسازی و ایمن سازی را در بر بگیرد.
**ساختمان‌های عمومی و بزرگ در اولویت قرار گیرند
با توجه به منابع محدود، به ویژه در نیروها و شرکت‌های خدمت رسان نگهداری و تعمیرات ساختمان، بهتر است اولویت بندی صورت گیرد تا ساختمان هایی که حیطه عملکردی شهری و فراشهری دارند (مانند ایستگاههای مترو، هتل‌های بزرگ ، بیمارستانها و مجتمع‌های تجاری)، در اولویت برنامه‌های نت قرار گیرند. شایسته است، ادارات راهبری نگهداری و تعمیرات ساختمان‌ها در وزارت راه و شهرسازی و شهرداری‌ها شکل گیرد.
اجرای طرح‌های پایلوت و شروع از اولویت‌ها می‌تواند به توسعه نت ساختمان در عموم ساختمان‌ها و رضایت عمومی یاری کند. از دیدگاه بنده، بدون مشارکت مردم، هر برنامه از بالا به پایین محکوم به شکست است.
در هفته‌های گذشته یادداشتی تحت عنوان 10 درس حقوقی ساختمان منتشر کردم. امیدوارم سلسله دیدگاههایی که در قالب 10 درس مطرح می‌شود، برای عموم مردم کشور که در ساختمانهای ساخت ما مهندسان سکونت دارند و همچنین برای جلب توجه و دقت نظر بیشتر سیاستگزاران بخش مسکن و صاحبان حرفه مفید و موثر واقع شود.
..............................................................
*رئیس دانشکده عمران و معماری دانشگاه علوم و تحقیقات
انتهای پیام /*